万绿丛中一点红，创富港如何点亮联合办公？| 年报解读

相比联合办公巨头的高开低走，创富港（836090.NQ）这边一片静好。

纵观联合办公行业，“持续盈利能力”这道坎犹如天堑，横亘在大大小小的企业面前，随之而来的还有对商业模式的频频质疑。资本退出、企业倒闭，倒逼行业回归到以现金流和持续盈利为中心的模式。

4月26日，联合办公企业创富港公布了2022年年报。财报显示，创富港2022年全年营收6.99亿元，同比增长7.85%；净利润4780.97万元，同比增长268.65%。2022年，创富港再次实现营收净利双增长，成了业内少有的“常青树”。

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财务指标：连续6年净利润为正，财务杠杆进一步下调

实际上，创富港已连续6年净利润为正。

年报显示，2017年至2022年，公司净利润从1842.74万元增长至4780.97万元，涨幅达159.48%，每年平均涨幅为31.90%，整体保持持续增长态势。虽然近年来行业整体承压，但企业依旧保持净利润为正的态势。

2021年，我国企业会计首次采用新租赁准则，大部分租赁资产进入表内，这也对创富港财报中的净利润数值带来了持续影响。

经计算，创富港2021年净利润下降2755万元，同比下降68%。其中，因新租赁准则下降的净利润达1685万元；此外公司一项计提减值也使2021年净利润下降2182万元。如若排除以上两个原因，创富港净利润则比2020年增长1112万元至5164.28万元，同比增长27.44%，呈大幅度提升。

而到了2022年，若按照旧准则计算，创富港净利润会再上一个台阶。睿和智库估计，公司净利润将比当前数值增长1500-1800万至6000万以上。

图表1：2017-2022年创富港净利润（万元）

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图片数据来源：企业年报，睿和智库整理

毋庸置疑，对于创富港这样的持续扩张型企业来说，新准则在净利润数值上的影响永远存在，但企业的盈利能力才是其背后最大的底气。具体来看，创富港在2022年的收入构成没有变化，仍只有租赁及商务服务一项收入，毛利率达39.58%，较上年同期增长0.48%。数据表明，创富港并未受整体行业遇冷影响，盈利能力不仅超过大部分联合办公企业，而且超过绝大部分房企。

而这样的收益，也与创富港为客户持续贡献价值，牢记企业的社会责任感不无关系。二者相辅相成，创造了企业与客户的双赢局面。

图表2：2022年创富港收入构成 (亿元，%)

图3

图片数据来源：企业年报，睿和智库整理

而从成本控制来看，创富港整体持续向好。2022年创富港营收为6.99亿元，同比增长7.85%，增长主要来源为2021年新开门店营收；营业成本为4.22亿元，占营收比重的60.37%，与2021年的60.90%相比，有所降低。且从营业收入与营业成本的增幅对比来看，同样发现创富港在控成本方面表现优异：营业收入较上年同期增长7.85%，营业成本较上年同期增长7.01%，低于营收增长百分比。可见，从整体计算，创富港单位面积产值持续增长，做到了降本增效。

反观行业中规模接近的德必集团、锦和商管营收则有下降趋势，稳定性不足。年报显示，2022年德必集团、锦和商管的营业收入分别同比降低18.44%、2.97%。对于下降原因，二者均在年报中表示，主要系受疫情影响出租率下降、工程进度有所延迟导致。

与此同时，从偿债能力来看，创富港流动风险可控，且在2022年财务杠杆进一步下调。

图表3：2021-2022创富港（母公司）资产负债率（亿元，%）

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数据来源：企业年报，睿和智库整理

具体来看，创富港在2021-2022年资产总计接近的情况下，将负债从5.91亿元降至5.89亿元，资产负债率降低0.23个百分点。公司在改善盈利能力的同时，严格控制负债水平，保持财务健康。

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企业经营：先稳定，再扩张

在企业经营方面，当千亿资本、数千家企业涌向联合办公行业，创富港始终保持着难得的冷静，秉持着自身“先稳定，再扩张”的步调。

根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展报告（2023）》指出，当前不同领域的共享经济发展的不平衡性凸显。2022年，共享办公领域交易额为132亿元，相比上年同期市场规模缩水37.7%，在我国主要共享经济市场中，最为严重。可见，共享办公领域在我国共享经济市场中，最受宏观经济大环境的影响。

图表4：2022年我国主要领域共享经济市场规模增长情况

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图片数据来源：国家信息中心分享经济研究中心，睿和智库整理

尽管如此，创富港依旧稳住了节奏，实现了稳步扩张。年报显示，截至2022年底，创富港全国签约门店共计251家，相比2021年的230家，增长了9.13%。门店分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，全国签约门店建筑面积合计35.24万平方米，同比上年增长13.46%。

关于创富港仍能稳步扩张的原因，睿和智库认为主要体现在以下两点：

第一，针对企业实际“量体裁衣”。

创富港董事长薛春曾在采访中提到，以创富港过往的发展经验来看，每年增长30%是可以hold住的。而高于这个增速，管理就跟不上了。这样一来，增速反而会下降，用更多的精力填补以前的窟窿。可见，创富港选择在企业经营中“量体裁衣”，使企业在稳定发展的同时，摸索属于自己的扩张“极值”，形成可持续的发展良性循环，避免了盲目扩张导致的经营风险。

第二，秉持“抓大放小”策略，坚持服务中小微企业。

年报显示，创富港的年度销售排名前5客户仅占年度销售额的0.61%。显然，创富港在业务上没有对任何一个大客户形成依赖，始终保持着自身的灵活性。更加垂直的客户选择，造就了创富港深耕精细化管理和企业服务的发展方向。在这样的理念指导下，2022年，创富港出租率达91.03%，在行业之中遥遥领先，足见其在中小微企业中的口碑。

值得一提的是，在大环境承压时，创富港员工总数与2021年相比，有微幅上升，从1008人上升到1026人。稳定的人员，同样支撑了创富港的稳定扩张，避免了人员断档、人才流失对业务的掣肘。

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盈利模式：精细化运营+科技赋能企业

创富港董事长薛春在采访中曾提到：企业最终是要盈利，但盈利要来自于对客户提供有价值的产品及服务，实现双赢。如果不为客户带来价值，企业也就没有存在的价值了。

毋庸置疑，联合办公行业仍是一片巨大的蓝海，而经济复苏正是行业发展的助推剂。在行业发展的早期阶段，大量联合办公企业的亏损、甚至倒闭证明了重资产模式与急速扩张模式或并不适用于该行业，反而会加速行业的恶性竞争。

在《创富港基本法与发展白皮书》中，提到了创富港对联合办公行业商业模式的三点理解：

1. 通过对空间、服务、社群等运营的精细化管理，用更低的成本创造出价值更高的产品及服务。让会员获得更高性价比产品及服务的同时，也让企业同时获得足够高的利润。我们与会员实现共赢。

2. 我们通过发现有改造价值的空间，进而通过精细化设计、高效的装修和极强的运营能力快速达成满租，实现空间价值最大化。这一切建立在低成本的基础上。

3. 服务以产生价值为导向，深度挖掘客户的共性需求，通过满足客户的需求来实现企业的商业价值。通过互助社群及第三方服务增加客户的粘性，并进一步挖掘客户价值。

创富港在之后的企业发展中，逐步针对以上三点理解不断深入联合办公行业，在行业内众多企业积极求变时，先行一步，初步走通了属于自身的“新盈利模式”——精细化运营+科技赋能企业。

一方面，创富港持续深耕精细化运营，优化业务体系。

联合办公行业因类“二房东”的经营模式，具有诸多短板，产品同质化就是其一。当多数市场联合办公企业还困恼于同质化竞争时，创富港已通过“精细化运营”为原本固化的市场打开了一扇新的窗户，为企业带来新活力。

创富港通过企业注册、财税代理、虚拟办公室、社群服务等增值服务，打造独特的业务体系。据悉，“增值服务”被创富港提至与“租赁业务”同等重要的位置。而倘若之后增值服务收入能覆盖所有人工成本，那将是企业经营的一个极佳盈利状态。

另一方面，创富港坚持科技赋能企业，践行“利他”价值观。

创富港作为唯一一家具有IT基因的联合办公企业，将科学技术打磨成趁手的工具，成为了其在服务中为企业赋能的利器。

2022年3月，创富港正式成立数字化推广部，持续进一步深化企业服务中的数字化建设。其自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统，包括BCMS商务中心综合管理系统、BITS商务智能电话服务系统、“方圆间”企业服务平台、银企直连自动付款系统、BCMS-K3自动记账系统、智能化交易流程管理系统、发票采集无纸化报销系统、CAIot物联网云平台及CAIot物联网边缘计算网关、小碟云财税Saas平台等，已初步实现从自身、会员、中小企业到产业园的科技赋能企业。

同时，创富港还积极尝试将新兴科技产品加入到企业服务中。年报显示，2022年创富港研发费用较上年增加317万元，主要为增加研发项目“元宇宙办公室”，同时增加研发团队。2023年1月14日，创富港在“创富港元宇宙平台”举行了全集团，超1000名员工的“元宇宙”年会，引发了行业的热烈讨论。

结语

联合办公行业，不仅是租赁空间的联合，还是技术的联合。创富港作为联合办公行业的先行者，正在通过深化IT经营，打造属于自己“精细化运营+科技赋能企业”的盈利新模式。近日，创富港财报正式公布，企业2022全年再次实现了营收净利双增长，在行业整体低迷的背景下，成为“万绿丛中一点红”。未来，创富港究竟如何点亮联合办公，让我们拭目以待。

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